遺産分割の4つの方法
遺産分割には次の4つの方法があります。
- 現物分割（個々の財産の形状・性質を変更することなく分割）
- 代償分割（一部の相続人に法定相続分を超える額の財産を取得させ、他の相続人に対する債務を負担させる）
- 換価分割（遺産を売却等で換金した後、売買代金等を分配する）
- 共有分割（共同相続人の共有とする）
不動産の場合の分割
それでは、不動産を相続人間で分割する場合はどうなるのでしょうか？
現物分割のケース
一つの土地を長男と次男が分割するパターンがこれにあたります。
- 長男と次男の自宅が一つの土地に建っていた場合は、それぞれの自宅に合わせて土地を分筆して分割する
- 不動産会社などの専門家の仲介の下、土地の有効活用法を検討後に自宅等として利用する土地・売却する土地に分けて遺産分割を行う
上記のようなケースが考えられます。
分筆とは「登記簿で一個の土地とされているものを複数に分ける」ことを言い、法務局で行うことができます。
広い更地を相続人間で分割する場合などはこの現物分割の方法を採用しやすいと言えます。
分筆した土地毎に相続人が１人という、シンプルな形にまとめることができるのが特徴です。
ただし、あまり広さのない土地の場合にこの方法では対応が難しく、広さは平等に分割できたとしても土地の利用価値に差があって不公平感が出る場合もあるので、注意する必要があります。
代償分割のケース
土地を物理的に分割することが難しい場合に選択される方法の一つです。
例えば、3,000万円相当の自宅のみで遺産相続を行う場合、代償分割だと以下のようになります。
- 長男：自宅をそのまま相続し、次男に価値の半額(1,500万円)を代償金として支払う
- 次男：不動産は相続しないが、長男から代償金を受け取る
土地の経済的価値を不動産査定を行える専門家に査定してもらった後で、不動産のみの相続や、分けやすい資産より不動産の方が高額だったパターンでも公平に分割できます。
気を付けるポイントとしては、不動産を相続する人に代償金を支払う余裕があるかという点があります。
不動産相続の際の相続税支払いのことも考慮しなければならないので、計画性が求められるといった点も含めて検討する必要があります。
また、 代償分割で相続した不動産について後日売却を行った場合、代償金として支払った金額は譲渡所得の計算上、取得費として控除できずに不動産相続人の譲渡所得税支払いの負担が大きくなることも覚えておきたいですね。
相続人の一人が遺産分割協議に従い他の相続人に対し代償金を交付して単独で相続した不動産を売却した場合、譲渡所得の計算上、右代償金を右不動産の取得費に算入することはできない。
平成6年9月13日判決 最高裁判所判例集より
換価分割のケース
これも土地の物理的分割が難しい場合に検討される方法です。
不動産を売却し、その売却代金で遺産分割を行う方法がこれにあたり、長男と次男のケースに当てはめると土地を売って長男と次男でその売却金額を折半することになります。
特に不動産を活用する意向が相続人にない場合に、不動産を処分しつつ公平な遺産分割を実現できるのが特徴として挙げられます。
このケースの注意点は不動産が無くなってしまうということで、特に先祖からずっと受け継いできた土地や建物などを手放すことに抵抗感を感じる相続人がいる可能性もあるため、よく相続人間で協議する必要があります。
また、不動産がそもそも売却できるかや売却の際の仲介業者への手数料が発生することも留意しておくことができます。
不動産の共有分割には「リスクあり」
複数の相続人で不動産を共有する共有分割も方法としては考えられますが、注意点があります。
共有分割のケース
賃料収入のあるアパートで、長男と次男の共有として以後の賃料収入を折半したいというような場合に行われることがあります。
ただし共有分割は以下のリスクがあるので、なるべく採用を避けるのが賢明と言えます。
- 相続人同士が仲が良くても、その後代の相続も円満に進められるとは限らない
- 共有のアパートの賃料収入が関係する場合は管理方法などを巡って揉めてしまう場合がある
家庭裁判所の遺産分割実務でも、現物分割を優先して活用できないかを検討し、それが無理なら代償分割、代償分割も難しければ換価分割とする扱いとしており、最後の手段として共有分割が選択されるものとしています。
不動産分割の際の知識として、上記のような点を踏まえつつ事前に良い準備を進めていきたいですね。