不動産相続

相続する財産でマンションや戸建て住宅などの不動産がある場合、現金相続よりも複雑になることがあります。

特に、相続人が2人以上いる場合。

故人が使っていた戸建てやマンションなどの不動産は、現金と違い、分けることが難しい場合があります。故人だけでなく相続人も同居している場合もあるため、どのように分割したらいいのか戸惑う人もいます。故人の所有する不動産、相続人が複数いる場合に、全員ではなく「相続人1人のみ」が居住している例もあります。

その場合、複数の相続人で不動産をどう相続すればいいのでしょうか。

故人名義の不動産を相続するには、大きく4通りあります。

1.現物相続
2.代償分割
3.換価分割
4.共有相続

4つの違いを詳しく見ていきましょう。

＜1.現物相続＞

方法の1つとして、相続人の1人が不動産をそのまま相続、他の相続人が同価値の現金などを相続する方法があります。これを「現物相続」といいます。

相続人が2人の兄弟の場合、兄が建物や土地を相続し、弟が同価値のある故人名義の現金を相続する方法です。不動産が5,000万円の価値がある場合、故人に5,000万円の現金があれば、均等に分割できます。

故人が不動産以外に遺産がある場合に有効です。相続人全員が遺産分割に合意すれば、不動産も揉めずに遺産相続できます。

＜2.代償分割＞

特定の相続人が不動産を相続、残りの相続人に金銭を渡す方法も取れます。これを「代償分割」といいます。

例えば、長男が不動産を相続したと仮定します。長男の金融資産の中から相続した評価額の半額分の現金を次男に渡す方法です。不動産が5,000万円の価値がある場合、長男の資産の中から2,500万円を弟に渡します。

長男に預貯金や金融資産がある場合は「代償分割」の方法を選べます。

＜3.換価分割＞

不動産を売却し、売却代金を相続人の数で割り、分ける方法もできます。これを「換価分割」といいます。

例えば、2人兄弟の場合は、不動産を売却して、売却金額を2等分にして現金で分けます。ただし、相続金額に譲渡所得税が課税されてしまいます。

また、換価分割でのデメリットもあります。それは、相続物件が不人気物件だった場合です。

売れる人気物件ならいいですが、不動産が長期間売却できない問題も出てきます。郊外で駅から遠い地域の場合に、なかなか売れずに換価分割ができなくなることもあります。

＜4.共有相続＞

「共有相続」は、不動産を複数名義にして相続する方法です。ただし、相続人が複数人いることでリスクもあります。将来的に、売却する時や賃貸に出す場合、相続人全員の合意が取れないと売却したり貸し出したりできないリスクです。相続人同士の仲がよくないとトラブルの元になります。


この中で、「1.現物相続」と「2.代償分割」は、故人と同居している相続人がいる場合に有効です。ただ、故人の遺産が多くない場合や、相続人が金融資産を多く保有していない場合など、1.か2.の相続方法が取れないこともあります。3.の場合は不動産を売却することになるため、相続人が住んでいたら、家を追い出される形になります。また、4.の場合は、相続人が家に住み続けるとなると、家賃など相続人に支払うといったルール決めも必要です。


不動産の場合、預貯金の相続よりも時間がかかりがちです。申告の時には、登記事項証明書や固定資産税の評価証明書、実測図などの書類が必要です。相続人の戸籍・除籍謄本、住民票や印鑑証明書も必要で、早めに準備しておく必要があります。
司法書士に依頼できることができるとはいえ、不動産の相続は、4つの中でどの方法を取りたいか相続人同士で話をしておく必要があります。名義変更にも時間がかかります。話し合いをしておき、遺産相続もスムーズに進むために、相続人同士の意見のすり合わせをしておきましょう。